■衡陽弘正國有資產(chǎn)管理有限責任公司 陳章鴻

　　摘要：衡陽市是全國26個老工業(yè)基地之一，擁有數(shù)量眾多的工業(yè)遺存，其中大部分是老舊廠房。華翔創(chuàng)業(yè)園位于該市中心城區(qū)，2010年以來， 園區(qū)引進民營資本，對老舊廠房進行開發(fā)利用，改造成為集體育健身、文化娛樂和餐飲住宿為一體的“文體街區(qū)”，既為周邊社區(qū)居民提供了豐富的文化體育服務，又盤活了國有存量資產(chǎn)，其成功的實踐與有益的啟示是本文研究的主要內(nèi)容。

　　關(guān)鍵詞：文體街區(qū)、社區(qū)體育中心、老舊廠房利用、全民健身

　　衡陽市是全國26個老工業(yè)基地之一，隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)輝煌的門類齊全眾多工業(yè)企業(yè)，逐漸被改革的洪流所淘汰，老舊廠房成為一種既有地理位置優(yōu)勢、又處于廢棄閑置狀態(tài)的存量資產(chǎn)。如何開發(fā)利用老舊廠房，讓它們重新煥發(fā)活力，服務于城市建設和居民生活，華翔創(chuàng)業(yè)園通過10年的探索，利用老舊廠房打造體育健身“文體街區(qū)”，無疑是一條值得地方政府應該重視，并予以積極地引導的全新模式。

　　一、園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

　　華翔創(chuàng)業(yè)園位于衡陽市天馬山南路1號，占地約33畝，老舊廠房面積約1.25萬平方米，緊鄰解放路核心商圈，周邊除醫(yī)院、學校外，還有大量居民小區(qū)。創(chuàng)業(yè)園是以扶持和孵化文體小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)和辦公為主，綜合文化餐飲、廣告創(chuàng)意等多功能的“文體街區(qū)”。創(chuàng)業(yè)園適當保持了60年代老舊廠房原有風貌，引進民營資本加以改造利用，成為本地頗有名氣的“文體街區(qū)”。2015年以來連續(xù)被評為省級優(yōu)秀園區(qū)。

　　目前入駐企業(yè)28家，從業(yè)人員977人，年商貿(mào)收入1.18億元。

　　二、園區(qū)創(chuàng)新實踐

　　1.準確把握市場需求。創(chuàng)業(yè)園抓住市場機遇，發(fā)揮老舊廠房巨型、大跨交互型空間特性和地理位置優(yōu)勢，先后引進佳運體育公園、羽都球館等民營企業(yè)入園，保留廠房中有風貌價值的建筑，與“10分鐘健身圈”社區(qū)體育健身結(jié)合，建設適應于社區(qū)體育健身的“文體街區(qū)”。這既保護、傳承始于上世紀60年代的工業(yè)文化記憶，也提升、優(yōu)化了周邊社區(qū)體育健身環(huán)境。

　　2.敏銳發(fā)現(xiàn)政策指向。雖然省、市相關(guān)實施細則尚未下發(fā)，華翔創(chuàng)業(yè)園敏銳發(fā)現(xiàn)了文件中鮮明的政策導向，并以此確定了創(chuàng)業(yè)園發(fā)展方向和規(guī)劃，將有限的資源逐步集中于體育健身產(chǎn)業(yè)，同時配套文化休閑和餐飲服務，形成一個集社區(qū)居民體育健身、文化休閑為一體的“文體街區(qū)”。

　　3.多元活動豐富服務內(nèi)容。圍繞不同服務對象的不同需求，園區(qū)與入駐企業(yè)開展了豐富多彩的園區(qū)活動。多元化、針對性強的園區(qū)活動，為園區(qū)、入駐企業(yè)和周邊社區(qū)居民搭建了一個開放的互動交流平臺，深化了園區(qū)、入駐企業(yè)和周邊社區(qū)居民之間的關(guān)系，營造出創(chuàng)業(yè)園“文體街區(qū)”獨有的人文氛圍。

　　4.深度融合拓展服務范圍。園區(qū)緊緊抓住黨的建設這個國有企業(yè)發(fā)展的“根”和“魂”，投入70多萬元建設標準化黨建陣地。實現(xiàn)了黨組織覆蓋所有入駐企業(yè)，并發(fā)展入駐企業(yè)業(yè)主進入園區(qū)黨組織，共同謀求發(fā)展。重點開展入駐企業(yè)員工教育培訓，創(chuàng)新思政課形式、豐富思政課內(nèi)容，把入駐企業(yè)員工個人職業(yè)技能提升、職業(yè)生涯規(guī)劃提升和思想政治教育提升相結(jié)合。把整個園區(qū)打造為一個黨的建設與入駐企業(yè)經(jīng)營深度融合的“雙創(chuàng)基地”。

　　5.聚焦提升深耕服務主業(yè)。園區(qū)把佳運體育公園、羽都球館等入駐企業(yè)定位為體育健身服務提供商。為此聚焦提升服務質(zhì)量，擴大企業(yè)知名度，積極推進體育和健身交流活動和賽事。在通過各類賽事和交流活動提升知名度和人氣的基礎上推出青少年羽毛球、籃球和乒乓球培訓；社區(qū)居民和城市白領(lǐng)瑜伽健身等延伸服務。

　　三、園區(qū)存在問題

　　1.政策和土地的制約。老舊廠房改造為體育健身場地相關(guān)政策地方政府尚未細化，由于城市建設規(guī)劃而拆遷、動遷等不確定因素也帶來的經(jīng)營風險，無論園區(qū)還是入駐企業(yè)，對下一步發(fā)展底氣不足，缺乏長遠規(guī)劃。同時老舊廠房一般為政府劃撥用地，用地權(quán)屬單位較為復雜，用地性質(zhì)制約了民營資本在老舊廠房改造體育設施上的投入。

　　2.改造技術(shù)規(guī)范的制約。老舊廠房改造體育設施缺乏相應技術(shù)標準，自行進行改造工程建設可能存在規(guī)劃技術(shù)規(guī)范、外部結(jié)構(gòu)、消防環(huán)保等隱患。

　　3.融資、資本進入和退出的制約。園區(qū)小微企業(yè)資金籌集途徑一般為銀行、非銀行金融機構(gòu)、企業(yè)等其它單位和個人、自身積累，園區(qū)內(nèi)體育健身類小微企業(yè)不僅規(guī)模小，且大多是輕資產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營對流動資金的依賴程度偏高，卻又缺少銀行融資所必需的土地、廠房等可抵押的有效資產(chǎn)，造成“融資難、融資貴”。小微企業(yè)規(guī)模較小，自身收益規(guī)模小，積累不足，抗風險能力較弱，特別是在疫情期間尤為突出。

　　四、園區(qū)實踐啟示

　　1.是有效盤活國有存量資產(chǎn)的途徑。老舊廠房持有者一般為國有企業(yè)，如何盤活存量資產(chǎn)，就需要國有企業(yè)高度重視老舊廠房改造，充分認識到老舊廠房改造在“穩(wěn)投資、穩(wěn)增長”中的重要作用。特別是在新冠疫情常態(tài)化防控的新形勢下，改造利用好老舊廠房，就是盤活用好國有企業(yè)閑置資源。

　　2.是有效提高體育服務供給的途徑。園區(qū)優(yōu)先將老舊廠房用于體育健身、餐飲服務和文化休息等與周邊居民日常生活相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，完善了居民生活配套功能，滿足了居民個性化體育需求，成為破解社區(qū)居民體育健身“去哪兒”有效途徑 ，助力全民健身戰(zhàn)略實施。

　　3.是匯集國有民營企業(yè)優(yōu)勢的途徑。園區(qū)吸引民營資本參與老舊廠房改造利用，既放盤活了國有存量資產(chǎn)，放大國有資本影響力，形成市場化經(jīng)營機制，又促進體育健身產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)多樣化，充分發(fā)揮國有企業(yè)在資本、人才等方面的優(yōu)勢，發(fā)揮民營企業(yè)在體制機制、適應市場能力等方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)老舊廠房改造后的最大化利用。

　　對老舊廠房利用開發(fā)涉及到經(jīng)濟、生活和社會多個方面，華翔創(chuàng)業(yè)園模式有別于以“政府主導、開發(fā)商投資實施”的自上而下的單一運作模式，而是在市場中探索，逐漸引進民營資本形成一個服務周邊社區(qū)群眾的“文體街區(qū)”。它的成功說明采取差異化的、自下而上的老舊廠房利用模式，應該受到重視，并予以積極地引導。

　　參考文獻：

　　[1]陳杰.衡陽市籃球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對策研究，當代體育科技，2019年第014期

　　[2]張 鳳.利用舊廠房打造體育中心的理性思考與發(fā)展策略研究，武漢商學院學報， 2018年（第32卷）第2期